LE TASSE SULLA CASA

La fiscalità immobiliare in Italia è un ambito complesso, che coinvolge diversi tributi a carico di chi possiede o utilizza un immobile. Le imposte sulla casa costituiscono una voce significativa delle entrate pubbliche, sia per lo Stato sia per i Comuni. Non sorprende: gli immobili sono da sempre considerati un bene rifugio dalle famiglie, facilmente accertabile grazie ai registri catastali e alle recenti digitalizzazioni, che hanno reso più immediata la rilevazione del patrimonio edilizio. In generale, le imposte sugli immobili si possono suddividere in tre grandi categorie:

• Imposte reddituali: colpiscono i redditi derivanti dal possesso o dall’utilizzo dell’immobile (IRPEF, IRES, cedolare secca).
• Imposte patrimoniali: gravano sul valore del bene in sé (IMU, TARI).
• Imposte sui trasferimenti: si applicano nei passaggi di proprietà o di diritti reali (registro, ipotecaria, catastale).

A parte, va considerata l’IVA, che entra in gioco solo negli acquisti da impresa o nelle transazioni commerciali.

1. Imposte di natura reddituale

Essere proprietari di un immobile può generare reddito imponibile. Le principali imposte sono:

• IRPEF: tassa sul reddito delle persone fisiche, che include i redditi fondiari (case, terreni), oltre a quelli da lavoro, capitale o altre fonti.
• IRES: imposta sul reddito delle società, con aliquota attuale al 24%, applicata a società di capitali, cooperative, enti e trust.
• Cedolare secca: regime opzionale per gli affitti abitativi, con aliquota ordinaria al 21%. Consente vantaggi come l’esenzione da imposta di registro e bollo, e l’esclusione dal reddito complessivo IRPEF.

2. Imposte patrimoniali

Queste imposte si basano sul semplice possesso dell’immobile (escluse le abitazioni principali). Dopo varie riforme, oggi le principali sono:

• IMU: imposta municipale dovuta da proprietari o titolari di diritti reali. La base imponibile deriva dalla rendita catastale rivalutata e moltiplicata secondo la categoria.
• TARI: tassa sui rifiuti, legata all’utilizzo dell’immobile. Si calcola con una quota fissa (superficie) e una variabile (numero occupanti).

3. Imposte sui trasferimenti

Ogni passaggio di proprietà o di diritti su un immobile comporta tributi specifici:

• Imposta di registro: dovuta per la registrazione degli atti immobiliari, alternativa all’IVA.
• Imposta ipotecaria: necessaria per trascrizioni e iscrizioni nei registri immobiliari.
• Imposta catastale: versata per la voltura al catasto in caso di compravendita, successione o donazione.

In caso di agevolazioni “prima casa”, le imposte ipotecaria e catastale si riducono a 50 euro ciascuna.

4. IVA negli acquisti immobiliari

L’IVA si applica solo se il venditore è un’impresa:

• Acquisto da privato: niente IVA, ma imposta di registro calcolata sul valore catastale.
• Acquisto da impresa: IVA dovuta se la vendita avviene entro 5 anni dall’ultimazione o se l’impresa sceglie di applicarla.

Le aliquote sono:

• 22% per immobili di lusso (categorie A1, A8, A9),
• 10% per seconde case,
• 4% per la prima casa, se si rispettano i requisiti.

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